皆さんこんばんは。yuさんです。
皆さんが家づくりをされる際に最も気になることの１つは、やはり住宅ローンではないでしょうか？
(´・ω・｀) ローンの審査に通るのかな？
(´・ω・｀) 審査に落ちたらどうしよう…
そんな不安に苛まれる方も少なからずいらっしゃいます。本日は、そんな皆さんのために、元銀行員でもある私が、住宅ローンの審査について紐解いてみたいと思います。
■住宅ローンの審査基準にはどんなものがあるのか？
銀行などの金融機関が取扱う住宅ローンの審査基準はどのようなものがあるのでしょうか？
以下に示すのは、『令和２年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書』（国土交通省）から抜粋した金融機関が住宅ローンの審査の際に考慮している項目の上位のものになります。
・完済時年齢 99.1％
・健康状態 98.5％
・担保評価 98.2％
・借入時年齢 97.8％
・年収 95.7％
・勤続年数 95.3％
（１）年齢
住宅ローンの年齢に関する審査基準には、「借入時年齢」と「完済時年齢」があり、多くの金融機関で年齢制限が設けられています。概ね、借入時の年齢が20歳以上、上限年齢が70～75歳未満に設定されていることが多いですが、金融機関やローンの商品によって決まっています。
また、完済時の年齢は80歳未満であることを条件としている金融機関が多いようです。ご注意いただかなくてはならないのは、住宅ローンの借入期間です。今は最長35年間ローンを組むことのできる商品がありますが、この完済時年齢までの残存期間というフィルターもあるとういうことをご認識下さい。
(´・ω・`) うん？
例えば、45歳の方が35年間借りられるローンを選んだとしても、仮にそのローンの完済時年齢が75歳未満であったら、最長でも30年間（75歳-45歳）しか借りられないということになります。
（２）健康状態
多くの金融機関、多くの住宅ローン商品では、ローンを組む際に団体信用生命保険（以下、「団信」といいます。）に加入することが融資の条件となっております。この団信に加入するための審査項目として、健康状態があるワケです。要は、生命保険に加入できないとローンが借りれませんということです。
なお、団信とは、住宅ローンの返済中に加入者（ローンを借りている人）が死亡するなど、万が一のことがあった場合に、保険金で住宅ローンが完済される保険です。
こちらのサイトに、団信に入れない病気の一般的な一覧がありますので、ご参照下さい。
（３）担保評価
金融機関は、住宅ローンの借り手である皆さんに対して長期にわたって貸し付けますので、万が一、皆さんが返済不能になった場合に備えて、担保の提供を求めてきます。住宅ローンにおいては、原則として皆さんが購入する不動産（土地及び建物）が担保の対象となります。
もし、皆さんが住宅ローンの返済ができなくなった場合には、金融機関はその担保となっている不動産を売却し、融資の回収を行います。（皆さんは土地と家を失います）
したがって、不動産（土地及び建物）が担保としてどれくらいの価値があるか、つまり担保評価額によって住宅ローンの審査の通りやすさが変わります。実際のところ、銀行員時代にローンの審査をしていたときには、市街化調整区域内の土地だったりしたら、担保評価額が低いのでけっこう厳しかった記憶がありますね。
（４）勤続年数
十分な収入、安定的な収入が無ければ住宅ローンの返済はできませんので、年収は重要な審査項目となっております。また、その収入に安定性があるか否かは、勤務先や勤続年数から判断されます。ただ、最近は、必ずしも昔のように「勤続３年以上」が必須というワケではなくなってきています。
フラット35の審査はかなり融通がききますし、民間の住宅ローンでもこれだけ金利競争がおきておりローンの奪い合いが激しいため、弾力的な審査をしている場合もあります。もっとも、これは勤続年数が少なくても良いということではありませんので、やはり３年以上は継続した勤務があった方が良いでしょう。
■住宅ローンの審査が通らない理由とは？
以上の各条件を満たしていても、以下の理由などにより住宅ローンの審査が通らない場合があります。
・返済負担率が高い
返済負担率（返済比率ともいいます。）とは、「年収に占めるローンの年間返済額の割合」のことをいいます。金融機関やローンの商品によって違う場合がありますが、概ね30～35％程度とされています。私が銀行員をやっていた頃は民間の住宅ローンでも40％といった指標もあり、フラット35では今でも年収600万円以上の人なら40％までOKという基準もあるようですが、正直なところ返済負担率40％はキツイです。
(´・ω・｀) なぜ？
例えば、年収600万円の人の手取り金額はおおよそ470万円前後です。そのうちの、600万円×40％＝240万円が住宅ローンの返済に消えたら、手残りの金額は230万円。月間約19万円で生活をする計算になります。仮に子供が２人居たら…かなり厳しいですよね。
ちなみに、ファイナンシャルプランナーの世界観では、年収に占める住居費の割合は20～25％が適正と言われています。
・個人信用情報に延滞履歴がある
これは他のローンの返済に限りません。クレジット（割賦販売）で物を買っていたり、カードの支払いであったり、携帯電話料金（機種本体の分割払い）などで返済・支払いが滞っていた記録があれば、まず住宅ローンの審査は通りません。
登録機関に載っている皆さんの個人信用情報のほか、例えば、税金を滞納して差押え等の処分を受けたりすると、これもアウトです。
もし、不安があるようでしたら、金融機関にローンの申込をする前に、信用情報機関へ確認するのが良いでしょう。
・ローンの申込内容、申告内容に虚偽がある
例えば、こちらの記事をご覧下さい。これは金融機関自体が虚偽に携わった極端に悪質な事例ですが、一般的にも勤続年数などを偽る事例はよく耳にします。
虚偽申告により住宅ローンを不正に引き出したことが発覚した場合、詐欺罪に問われることもありますので、くれぐれもお控え下さい。
■つまりは…？
詰まるところ、清く正しく生活し、ありのままの情報で金融機関に相談するのが一番の近道ですが、まずは、無理の無い資金計画を組むこと（身の丈の家づくりを心掛ける）が大事になります。多くの方にとっては一生に一度の家づくりとなりますが、予算によってはこだわるところと妥協するところとを冷静に見定めていくことも必要です。
それでもローンが通らない場合には、ローン申請上のテクニックは無くはありませんが、それはまた別の機会でお話しいたします。
ではまた。
yuさん拝
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